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溢價13倍地王出讓6年仍在 挖坑
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見過高溢價的地王，溢價高達13倍的則史上少見！而南京三汊河地塊在2007年就創造瞭溢價12.55倍的地王出讓紀錄。
值得註意的是，近6年時間過去瞭，該地王用地上的恒盛·尚海灣項目(或名為恒盛·金陵灣)依然尚未入市。
6月28日，《證券日報》記者在現場調查時發現，項目用地上已經蓋起4層高的售樓中心，其餘大片地塊仍在挖坑。"剛剛動工一個多月，還在挖地基呢。"恒盛·尚海灣項目公司相關人士向《證券日報》記者透露，預計今年10月份左右將會預售，具體銷售價格還沒有定。
同時，有業內人士還向記者表示，"該項目周圍好的二手房價都在2.3萬元∕平方米以上，而且這個項目規劃中還將配建中學，所以預計將來售價肯定不會低於2.3萬元∕平方米"。
事實上，據記者瞭解，如果該項目以2.3萬元∕平方米銷售均價入市，那麼其售價將是該地塊樓面地價的6倍左右，其利潤空間可見一斑。
拿地近6年才動工
6月28日下午，《證券日報》記者步行至恒盛·尚海灣項目用地處，在穿過一片老舊居民區後，記者看到瞭一片被白墻圍擋的工地，透過敞開的項目工地大門望去，不少工人正在施工。
同時，記者發現大門左側寫著"恒盛江旭(南京)房地產開發有限公司"幾個黑色大字。幾番詢問下，項目門口保安室內一位工作人員向本報記者表示，"這就是恒盛地產開發的恒盛·尚海灣項目，前面建設較高的是售樓中心"。
記者隨其指引的方向望去，一棟被綠網包圍的4層建築出現在視野中，而沿著售樓中心左側向前延伸，不少工人正在一大片裸露的黑黃色土地上施工，靠近售樓中心處已經挖瞭一個深坑。此外，地塊上到處都是翻整過的高高低低的土堆，上面散落著一些建築材料。
"整個項目呈'7'字形狀，一直延伸到江邊。"一位工作人員向本報記者表示，售樓中心已經動工一個多月時間瞭。整個項目將從售樓中心向左依次動工，"深坑"部分也已經動工半個多月瞭。該人士還向記者表示，目前項目主要涉及前期建設工程，挖地基，打樁之類的。
如此看來，該項目今年5月份才開始實質性的動工，入市也有瞭具體的時間表。然而，事實上，該地塊2007年8月就已經出讓，將近6年時間過去後，該地王項目才擺脫"入市遙遙無期"的爭議，不再"扭捏"地開工建造。
更為值得註意的是，在這6年時間裡，該地塊持有者南京交通投資置業卻遲遲未尋得合作者，因此該地塊在閑置近兩年後更換瞭"東傢"。
"燙手山芋"地王易主
據恒盛地產官方網站介紹，該頂目位於南京南部下關區連接鼓樓區位置，項目南面是秦淮河與長江交界，連接南京長江大橋，緊靠長江。此外，該地塊的出讓紀錄顯示，三汊河地塊東至鄭和南路，西至夾江，南至定淮門大街，北至規劃道路，用地總面積約21.3萬平方米。
2007年8月17日，掛牌底價1億元，起始樓面地價僅為300多元/平方米的三汊河地塊公開拍賣。但政府在出讓要求中明確表示，拿地企業必須配建包括濱江大道工程、規劃三路、三汊河河口公園、規劃二路、學校以及沿江綠化帶在內的6大配套工程，並無償轉交給政府。
盡管配建條件比較多，但其低廉的樓面地價依然引來瞭不少開發商的關註。據悉，競拍當天，短短半個小時，經過瞭158輪競拍，最終具有國資背景的南京交通投資置業力壓首創集團，拍出瞭13.55億元的天價，溢價12.55億元，溢價率為1255%。
然而，該地王卻未能順利入市。據悉，南京交通投資置業一直在尋找合作方，因此土地閑置瞭近兩年時間。
2009年10月15日，恒盛地產發佈公告，恒盛旗下上海鑫泰房地產與南京交通投資置業成立瞭項目公司-恒盛江旭(南京)房地產開發有限公司。同時，恒盛旗下上海鑫泰房地產稱其下屬全資子公司取得瞭該地塊60%的股權。
至此，恒盛地產接下瞭這個業內稱之為"燙手山芋"般的地王項目。不過，2011年樓市遇冷，該項目也並未如期在2011年入市，而是反復拖延入市時間。
為增加建築面積拖延入市？
恒盛地產"接盤"三汊河地王三年多後，對地塊的開發依然無實質性進展。
對此，有知情人士向本報記者表示，這個項目配套設施比較復雜，恒盛即使想盡早開工，可能也不具備開工的條件。從這一角度看，該項目不能盡早入市，恒盛地產對其付出的財務成本也很高。此外，該地塊曾兩度調整規劃，增加建築面積，這也可能是開發商遲遲不動工的一部分原因。
公開資料顯示， 居住用途地塊建築容積率(建築總面積和土地面積之比)為2.8，建築密度小於28%，建築高度小於160米，90平方米及以下套型面積不得少於45%。按此計算，建築面積約為30.8萬平方米。
而記者翻閱恒盛地產的公告也獲悉，"項目總面積為約21.3萬平方米，其中潛在的建築面積30.97萬平方米準予作為住宅用地"。
然而，2010年9月28日，南京市規劃局公佈瞭該項目批前公示，居住用地地塊上的建築面積增加到瞭45.4萬平方米。也就是說，這意味著建築面積增加瞭近15萬平方米。此後，該調整方案一下子引發瞭很大爭議，從而不瞭瞭之。
兩年之後，(密技)最新的銀行貸款方案2012年11月9日，南京市規劃局再度公佈瞭《NO.2007G39地塊項目規劃方案總平面批前公示》，其顯示，"規劃總用地面積為113963平方米，地上建築面積為398850平方米，地下建築面積為148927平方米，建築高度180米。"
當時有業內人士根據項目規劃圖測算，若按照此種規劃方案執行，該地塊將比出讓時增加9.9萬平方米的建築面積。
事實上，6月末，本報記者在項目現場獲悉，目前項目周邊沒有新房入市，但二手房成交價格在2萬元∕平方米左右。對此，南京鏈傢地產相關人士也向《證券日報》記者表示，周圍二手房成交價格在1.8萬元∕平方米至2.2萬元∕平方米之間，但學區房售價更高。
如此算來，即使按照1.8萬元∕平方米計算，該地塊建築面積增加部分銷售額將達17.8億元。當然，增加建築面積的各種建安成本、財務費用，甚至"沉沒成本"也包括在內。
售價或達樓面地價6倍
"實際上，房貸信用貸款車貸信貸新北烏來車貸信貸周圍學區房售價已經超過2.2萬元∕平方米"，南京鏈傢地產上述相關人士向《證券日報》記者表示，而且這一區域二手房市場預期向好。
值得一提的，本報記者從恒盛·尚海灣項目公司相關人士獲悉，"項目預計將在今年9月份之後入市，具體銷售價格還沒定。"同時，該人士向本報記者介紹道，"項目是總計約10棟高層的江景豪宅，從18層到54層不等"。
如此看來，該項目的定位為豪宅項目。同時，據記者瞭解，該項目還將配建南京樹人國際學校(初級中學)。"定位豪宅加上又是學區房，其入市價格可能要超過2.3萬元∕平方米瞭"。一位熟悉南京樓市的業內人士向本報記者如是表示。
值得註意的是，此前業內曾測算，該地塊的成交樓面地價在4000元/平方米以上，而規劃調整後，樓面地價可能隻有3500元/平方米左右。
"若以超過2.3萬元/平方米的銷售均價入市，這意味著項目未來售價將是樓面地價的6倍左右。"上述知情人士向本報記者表示，以此來看，項目雖然成本較高，但其利潤空間並不低。
"保守估計，該地塊樓面地價加上建安成本、財務費用等各種成本，如果以毛坯房方式出售，項目成本價或達11000元∕平方米，若今年項目入市且實際成交均價為20000元∕平方米左右，則其升值約9000元/平方米。"美聯物業全國研究中心徐楓向《證券日報》記者表示，但利潤空間並不一定非常高，因為可能會產生一些"沉沒成本"。
此外，有內人士向記者透露，若以地上建築面積39.89萬平方米計算，結合該地塊預計入市時間與當時房地產市場行情等情況分析，該地塊銷售額升值部分或達36億元左右。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2013-07-12/09253323536.shtml
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